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2015年2月6日、全米不動産業者協会(NAR)がこのほど発表した最新のデータによると、外国人が米国で不動産を購入する資金を総額で1ドルとした場合、24セントは中国人から出ているという。中国人は3月までの1年間に、米国での不動産購入に合計220億ドル(約2兆5800億円)を費やし、前年比で72%増加し、あらゆる国の顧客たちを上回る増加率だった。環球網が伝えた。
中国人は米国で盛んに不動産を買っているが、実際に大きなもうけを出しているのだろうか。米国の不動産は本当にお買い得なのだろうか。
(1)米国での不動産購入者の7割が損失
米国での不動産購入コストは非常に高い。第一に、不動産業者は購入者が実際に購入した物件に入居したのを確認してからでないと、所有権の売却手続きを行わない。オーナーとなって一定の時間が経過しなければ、貸すことも転売することもできず、一般には1～2年待たなければならない。おまけに購入後は物件を空き家にしておいてはならず、空き家にした場合は管理会社に管理を委託するための費用を請求される。物件を現地の不動産管理業者に委託して賃貸に出す場合は、最低でも3%の手数料を納めなければならない。移民投資企業の社長は、“米国で不動産を購入する中国人で、もうけを出している人は少なく、損失を出している人が多い。7割は損失だ”と話す。
(2)米国での不動産購入は弁護士を通さなければならない
仲介業者だけではなく、米国での不動産購入には必ず弁護士が必要だ。弁護士に支払う各種手数料だけでも数千ドルに上る。また現地政府もいろいろな費用を徴収し、税金サービス料や不動産ローン税などを加算すると、これまた2000～3000ドル(約23万5000～35万2000円)になる。統計によれば、取引時に購入者は不動産取引税と弁護士への手数料、所有権保険料、不動産見積もり費用、不動産検査料、登録料などを一括して支払わなければならず、物件価格の3～5%になるのが一般的だ。
(3)購入代金は安いが維持が難しい
米国の不動産で一番恐いのは、購入した後の不動産税や保険など一連の費用だ。これを底なし沼と表現する人もいる。たとえば30万ドル(約3500万円)の物件を買ったとしよう。毎年4千ドル(約46万9000円)程度の税金を納めるほか、管理費、修繕費、その他雑費として年間1000ドル(約11万7000円)以上が必要になる。さらに購入後は空き家にしておくわけにはいかず、空き家にすれば不動産管理会社に手数料を支払わなければならない。現地の管理会社に委託して賃貸に出す場合は、最低でも3%の手数料を支払うことになる。
(4)不動産購入での移民は難しい
“2012年中国不動産購入者海外不動産購入状況報告”によると、回答者の43%が海外での不動産購入の主な目的として移民を挙げた。中国人の購入者の多くは米国政府のEB-5投資永住権プログラムを通じて不動産を購入しており、このプロジェクトはグリーンカード取得の近道とみなされている。米国で投資移民になろうとするなら、一般的に投資家には自ら投資プロジェクトを管理することが求められ、10人分の雇用を生み出すことが義務づけられる。不動産を買うことと移民との間には必然的なつながりは実は何もない。おまけに投資プロジェクトが失敗するか、自身のプロジェクトが直接または間接に10人分の雇用を生み出すことが証明できなければ、グリーンカードも投資といっしょに泡と消える。
(5)米国不動産市場でのマネーロンダリングは実際には困難
米国の法律はマネーロンダリングを厳格に防止しており、米国で不動産を購入してマネーロンダリングをすることは可能ではあるが、操作は非常に困難だ。米国には厳格な反マネーロンダリング法がある。銀行で現金を預貯金する場合、1回あたりの金額が1万ドルを超える場合は連邦捜査局(FBI)の反マネーロンダリング調査チームに報告しなければならない。報告を逃れようとして“数カ月連続で毎日9000ドル(約105万6000円)を預貯金する”というごまかしをやってはならない。こうして大量の現金が動いた場合、その由来や用途を明確に説明できなければ、マネーロンダリングとみなされて法律の処罰を受けることになる。台湾の陳水扁(チェン・シュイビエン)前総統の息子、陳致中(チェン・ジージョン)はマネーロンダリングの罪により、ニューヨークで購入した豪邸が米国政府に差し押さえられた。
(6)米国で働いていない外国人の多くは全額支払いが原則
NARのデータによると、中国人不動産購入者の約7割が現金で一括して代金を支払っている。というのも、米国で働いていない外国人が不動産を購入する場合、米国の銀行に巨額の投資用預金口座がある場合、または住宅ローンの担保になる物件がある場合を除き、費用を全額納めなければならないからだ。
(人民網日本語版)
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